【EJFQ信析】物業市道未轉勢 地產股恐到價

恒指昨由升轉跌，埋單報23258點，續受制向下的10天線，反映一個半月來經歷「V彈」後沽盤罩頂，近月不輸大市的本港地產股，同樣面對不輕調整壓力。

差餉物業估價署公布最新樓市數據，4月份私宅售價指數反彈0.35%，報285.7，扭轉了早前4個月的跌勢，惟2025年首4個月仍要挫1.2%，按年則下滑7.7%，單月較預期理想表現延續與否，很大程度視乎利率下行的刺激作用。

受惠資金流入、銀行「水浸」，5月初港元拆息急跌，拆息按揭利率降至封頂水平之下，每月供款顯著減少，既減輕了置業者負擔，亦使住宅再次呈「供平過租」格局，分析預期將可帶旺樓市成交。然而，私宅物業回報率約2.4%，如果扣除行政開支(傾向上調的管理費、還有愈削愈少的差餉優惠等)，假設缺乏升值空間，暫時難以讓投資者安心入場，相對低息究竟能否助樓市續揚，下月差估署數據便有分曉。

官方樓價指數自2021年9月398.1觸頂掉頭回落，到今年3月瀉至284.7，累插28.5%，按本港兩次大型熊市挫幅分別超過三成與六成半的往績，這趟「樓熊」難言見底，何況環球政經局勢固然欠明朗，外患之下，內部卻有港府財政赤字短時間預料無法解決，人口老化及出生率降整體置業需求暫未增加，都屬樓市負面因素。即使考慮到拆息偏低，最樂觀估計也只是樓價止跌橫行，要像以往般迎來大反撲再創新高機會渺茫。

樓市乏力強彈，益見本港地產股近日一波升浪難以維持。4月初美國公布向各國徵收「對等關稅」引爆資產價格全線勁挫，港地產股並非直接受衝擊仍隨大市急滑暴漲。附【圖】所示，在恒指今趟V彈期間，新地(00016)、恒地(00012)、信置(00083)、領展(00823)、嘉里建設(00683)、太古地產(01972)均能跑贏，除後者外其他更相繼突破3月左右的前頂，甚至創出一年高位；長實(01113)較遜色惟由谷底計算亦飆約兩成，足證資金追捧該板塊。順帶一提，深陷財困的新世界發展(00017)，有份下瀉但反撲力度有限，成功補回4月初下跌裂口又再偏軟。

經過本輪漲勢後，港地產股進一步上揚恐不容易，樓市難大升當然最主要原因，其估值也偏離了「抵買」階段，根據EJFQ.com FA+資料，自新地和恒地等龍頭以降，無論按市盈率或股息率計，多數股份都接近或攀越預測中位數水平，代表板塊未算便宜，如顧及可能減少派息的風險，則現價略欠吸引力，見頂回吐機會不細。

信報投資研究部