團結基金:私樓落成量料先高後低 公屋落成量步入收成期

團結香港基金發表《香港房屋趨勢導航2025》報告，指未來5年，私人住宅和公營房屋的年均落成量分別將達到1.71萬及3.77萬伙，足達《長遠房屋策略》目標。因應私樓賣地市場疲弱，當局應續精簡審批簡化地契。公營房屋供應趨向樂觀，輪候時間達標在望，但新挑戰在於控制建築成本。

報告預測，未來5年私人住宅供應將呈現「先高後低」現象。2025至2029年每年平均落成約1.71萬個單位，惟更多落在2025和2026年，達到每年約2萬個單位，並於2027至2029年間逐漸回落至每年約1.5萬至1.6萬個單位。而2030至2034年的第二個5年期間，年均落成量應介乎1.54萬至1.99萬個單位之間。

私人住宅發展周期各階段正在明顯放緩，目前賣地市場被保守氛圍籠罩。報告對2011至2020年間招標並已完成發展周期的超過100幅官地進行分析，發現近年發展時長延長了33%，而發展時長當中逾半時間(57%)涉及到施工前與施工後階段。地盤複雜性和興建公共設施要求，可能是導致這兩個發展時長大幅延長的原因。因此促請政府繼續精簡審批程序，並簡化地契條款。

倡控制公屋建築開支

報告指出，公營房屋落成量正步入「收成期」。預計2025/26至2029/30年度期間，單靠傳統公營房屋年均3.21萬個單位，已超越《長策》3.08萬個單位目標，為《長策》2014年公布以來首次發生。加上簡約公屋正在穩步推進，未來5年公營房屋每年平均落成量將達到3.77萬個單位。

過去「頭輕尾重」供應問題正在緩解，公屋綜合輪候時間將維持下降趨勢。分析顯示當局正在《長策》目標之上建立更穩健供應緩衝，即使計及可能出現潛在延誤，預計未來10年傳統公營房屋落成量仍將高出《長策》目標約7%至31%，但要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標，3萬個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

報告預計未來4年香港房屋委員會的年度建築開支將增加73%，考慮到未來有一定供應緩衝提供空間，建議當局應重新檢視「插針樓」和地形複雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。

資助房屋助增公屋流轉

資助房屋雖與私樓樓價重疊擴大，但潛在競爭並不顯著，未來更可對促進公屋流轉發揮更大作用。報告留意到，隨着樓價自2021年從高位回落，資助房屋與私人住宅樓價重疊範圍擴大到100萬至500萬元之間。然而，2024年實際上只有3%私人住宅成交的樓價落入100萬至300萬元之間，這個樓價區間內與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在。至於介乎300萬至500萬元的資助房屋單位也僅佔全港住戶數約18%，對於這個組別以下的其他中低收入家庭來說，資助房屋仍是其置業首選，反映資助房屋續存的必要性。

數據反映資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。回收單位在過去兩年已成公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力。目前超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，估計潛在回收單位數量可達33.81萬伙，然而目前二手市場供求錯配顯著。報告建議未來興建更大面積單位，以促進換樓鏈和提升流轉率。

團結香港基金總裁李正儀指出，香港房屋市場目前正在風浪中航行，受到高利率、高建築成本，和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守，出現悲觀情緒和輿論也是不難理解。然而須盡力避免這樣的悲觀想法變成現實。特別是在經濟波動的背景下，土地房屋策略更需具前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應對挑戰。