EJFQ信析丨地產股超買勿追 宜睇業績訂策略

特區政府新一份《財政預算案》樓市相關措施着墨不算多，除了差餉增加寬免外，「上車盤」印花稅未見削減，反而是1億元以上物業的稅率從4.25%調高到6.5%，至於熱議的放寬強積金可置業亦沒有提及，目前本港樓價自谷底復甦勢頭良好，也許確實並非出招刺激最佳時機。

差餉物業估價署私人住宅售樓價指數於2025年3月挫至284.9後掉頭向上，暫時進賬4.8%，即將發布的最新今年1月份初步數字相信能維持漲勢，跟被視為「牛熊分界」的指數34月線差距再度拉近，2026年可望確認擺脫自2021年9月見頂的「樓熊」，事實上，多家大行近日紛紛上調香港樓價預測，年內升幅由5%到15%不等。

樓價前景獲看好，地產股卻需面對回吐壓力。昨天恒指反彈，本港地產股普遍逆市下挫，其中信置(00083)、嘉里建設(00683)、長實(01113)、太古地產(01972)皆創52周新高惟倒跌收場，預算案樓市「沒糖派」僅屬導火線，更主要原因應是勁升後累積龐大沽壓。

眾所周知，近數月本地股份備受追捧，除銀行股外，地產板塊同樣矚目，作為領頭羊的最大發展商新地(00016)，踏入2026年不久即再晉身「紅底股」，周二攀上141.9元，以去年4月「對等關稅之亂」低位計曾累飆逾1.2倍，重返新冠疫情前、港樓市處峰值時水平。然而，這一波升浪令新地股價周初高於250天線超過50%，如此拋離幅度對上一次出現是在2009年，當時經歷金融海嘯崩盤後估值大反撲，鐘擺由超賣一端轉向超買一方，但隨後便再顯著下瀉，前車之鑑不宜忽視。

類似情況新地非特例，附【圖】所見，各主要本港地產股以大市觸底的2024年低位計算，不少累升逾倍，拋離250天線則30%左右，遠超恒生地產分類指數約20%，反映已屬相當超買，昨略為回調，未必能完全消化獲利盤。

隨着本港地產股股價上揚，早前受惠「高息」的估值修復恐怕告一段落，至於能否一如摩根大通報告所言，價值將由資產折讓主導，推測尚具可觀潛在上行空間，則要視乎整體樓市發展而定，惟即使「樓牛」重現，地產股這輪狂飆後，預料再爆升機會不大，因此只宜候低吸納，並等待陸續公布的2025年業績，從基本因素角度和派息政策慎選優質股份。

順帶一提，領展(00823)近月漲幅雖稍落後，但正逐步收復去年11月減少派息引發跌市的失地，按股息率達6.8厘，若果單純由高息回報入手，應仍屬上選。

信報投資研究部