EJFQ信析丨地產股高位急回 八折收貨有得諗

美國與伊朗計劃周五(19日)在瑞士簽署諒解備忘錄，中東戰事可望告一段落，對股市沖喜作用不算大，畢竟「央行超級周」有聯儲局新主席沃什初試啼聲，而日本議息後鷹鴿取態也對日圓以至環球市場構成不確定性，恒指昨天於兩萬五關前徘徊，埋單上揚124點，報24842點，個別新晉科企強勢未止，較早時沽壓沉重的本地股則續反彈。

附【圖】所見，以本港傳統大型企業為主要成份股的恒生香港35指數(簡稱恒生35)今年續獲青睞炒高，惟2月及5月兩次攀越3340點後均掉頭下挫，3月是因美伊開戰各類資產皆受壓，但上月跌市同樣急勁似有「散貨」跡象，且營造雙頂形態，幸上周再度下試2940點便找到支持回升，如果能夠守穩250天線，後市不宜完全看淡。

恒生35首季跑贏大市應是沒受積弱的平台經濟股拖累，而銀行和地產板塊「本地薑」相對獲追捧所致，近期回吐焦點則來自重磅的友邦(01299)，由於保險業務恐被內地最新嚴格規管跨境投資措施波及，5個交易日內勁瀉近一成半。

地產股屬另一沽壓來源。今年最大升幅超過五成的新地(00016)，自5月高位148.8元挫至上周低見113.7元，累插23%，恒生35其他「地產成員」同期僅漲二到三成，雖略為遜色，但其後都普遍下滑20%左右，長實(01113)較具抗跌力，市值亦一度蒸發約15%；不是成份股的新世界發展(00017)更曾瀉27%。令人憂慮是，除了領展(00823)、長實、九倉置業(01997)外，多隻地產股已呈一底低於一底走勢，即代表本輪拋售難言完全消化。

這釋出兩項重要訊息，首先是香港樓市前景未宜過分睇好。差估署官方樓價指數連續上揚11個月，合計進賬10.5%，不少預測認為今年可再升5%至10%，惟樓市領先指標之一的地產股到次季漲勢放緩，個別甚至明顯下跌，即使憧憬本港「樓牛」順利育成，最多只屬「慢牛」，或會迎來整固階段。事實上，租金增幅落後樓價、美國利率有上調可能性，物業回報吸引力已不如前，現在才入場切忌進取。

相反，地產板塊卻可考慮吸納。從2025年谷底強勢反彈至今年初，大多數地產股股價皆接近翻倍，價值由本來被低估轉為處偏貴水平，這也是月來急挫的部分原因，隨着股價較高峰時「打八折」，估值都返回合理位置，就如輝達創辦人在南韓回應半導體股捱沽提供了「折扣價買入」機會相若，從股息率角度出發，港地產股不妨視作中長線組合的核心配置之一。

信報投資研究部