香港樓市丨續趨旺？大行睇好呢幾隻地產股

【樓市/地產股/樓價/差估署】踏入2026年，本港樓市繼續升溫，多家大行亦紛紛唱好樓市前景，帶挈本港地產股趨旺。展望未來，樓市能否延續價量齊升？哪隻地產股有望跑贏？本文盤點各大投行最新觀點及推薦股。

私宅樓價連挫3年後，2025年迎來反彈，差餉物業估價署統計的整體私人住宅樓價指數去年12月報298.6，按月升0.23%，連漲7個月共飆4.22%，以全年計有3.25%進賬。

香港樓市丨大摩:供平過租再現 股旺利樓市

摩根士丹利形容，本港住宅樓價經已進入上升周期，預期今年將進一步升10%，甚至更多，明年料續向上。

大摩稱，本港2024年2月起容許非香港居民買賣住宅而毋須繳付額外印花稅，加上聯儲局過去18個月累計減息1.75厘，令供樓再次平過租樓，同時疫後每年來自內地的新移民人數大增，連同恒指去年勁飆28%所帶來的財富效應，都對樓市有支持。

大摩觀察到本港住宅庫存有所回落，因基本需求及投資意欲雙雙回歸，加上住宅供應料已見頂。住宅方面，本港人口已由2021年的低位增加約12.6萬人，總人口攀至去年上半年的750萬人；供樓負擔比率的長期均值也由2018至2023年的60%，降至去年11月的46%。其餘利好樓市需求的因素，還包括「新資本投資者入境計劃」降低住宅房地產成交價門檻至3000萬元、內地專才與學生湧入等。

供應方面，潛在私樓新供應量已較兩年前的高峰減少1.1萬伙，至去年9月的10.1萬伙，明年有望進一步降至約9萬伙。另一邊廂，新樓貨尾量由2023年第四季的2.29萬伙減至去年第三季的2.05萬伙，因發展商去庫存步伐較預期佳、新項目出售率強勁，以及近年政府賣地有限。

大摩估計住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售，三者今年將錄按年增長，為2018年以來首次齊升。

地產股料有15%至30%上升空間

對於地產股，大摩本月初已把地產行業評級由「與大市同步」升至「吸引」，予新地(00016)、恒地(00012)、長實(01113)「高配」評級。該行預測本港發展商的估值水平有望延續2025年向上重估之勢，意味其資產淨值折讓幅度可望進一步收窄至30%，理論上本港地產股價有15%至30%的上升空間。

香港樓市丨花旗睇好地產股今年漲20%

花旗預測今年樓價漲8%，認為新增土地供應少、住宅貨量消化，而且樓市重現淨吸納，加上外來人口的居住需求，以及資本市場帶來財富效應，相信本港樓市將進入數年上行周期，並直言發展商重拾增長動力。

花旗銀行研究部香港及中國地產董事陳俊瑋認為，去年地產股反彈約30%，雖已部分消化利好因素，但距離2019年轉跌前尚有差距，仍算抵買，相信今年地產股可望錄得兩成升幅，跑贏樓價升勢。對熟悉股市運作的投資者而言，買地產股應該比買樓更具吸引力，今年選股比選市重要。

陳俊瑋指出，今年發展商的利潤及派息有條件進一步提升，而且在內地南向資金包括公募及保險基金支持下，未來一兩年地產股有機會破頂；目前行業平均股息率約5厘，每股資產淨值(NAV)折讓約60%，而內地保險基金等對回報率的要求在過去兩年已逐步由4厘降至3厘，預計今年再進一步降低。內地基金對地產股的關注度提高，支持部分股價升幅。

內地基金料對港地產股加大布局

他稱，內地基金對於香港地產股，去年處於認識階段，估計今年很大機會加大布局。去年5月內地出台資本新規，基金經理不可偏離規定太多，即不可以一股地產股也不買，在內地樓市挑戰較大之下，香港地產的優勢較明顯，導致部分基金傾向選擇投資香港地產股多於內房。

談及部分本港發展商債台高築，陳俊瑋表示，發展商的財務狀況一定會隨樓市成交及樓價上升而逐步改善，部分中資及外國企業也希望趁低價鎖定一些寫字樓或商業資產，因此對優質商業資產不必過分悲觀，相信發展商的情況一定會逐漸改善。他直言，新世界(00017)最壞時間已經過去，正努力求存，其作為周大福企業的旗艦上市公司，對大股東鄭氏家族而言仍舉足輕重，相信不會置之不理。

地產股方面，花旗指出，第二季是傳統賣樓旺季，相信3月開始資金加速會回籠。選股偏好新地、長實、信置(00083)及恒地。

香港樓市丨高盛點出三重利好消息

高盛亞太首席股票策略分析師慕天輝(Timothy Moe)認為，香港地產股有三重利好消息，包括未來減息預期、租賃市場走強及樓市復甦帶動置業需求。

慕天輝解釋，首先該行預計聯儲局今年還會減息兩次，香港利率也會下降，進一步降低按揭成本；第二，目前支撐房地產市場的關鍵因素之一，是香港租賃市場實際上已經走強，租金收益率有所改善。香港租金收益率與買樓實際融資成本之間的關係改善，令置業更有吸引力。此外，本港樓市價格已受壓數年，實際上經歷了一場小熊市。有些渴望在香港置業的人一直在觀望，等待期間同時儲備了幾年資金，現時有能力入市，構成市場築底的原因。

慕天輝續說，地產股的交易價格遠低於其淨資產值(trading very steep discounts to net asset value)，而且股息收益率也很高，尤其是像新地這樣的優質公司。綜合股價先前的折價，加上基本面的走強，共同導致了股價反彈。

香港樓市丨摩通料地產股業績見底

摩根大通表示，鑑於多間券商近期上調今年本港樓價預測，帶動本港地產股股價由年初至今累計進賬逾一成，跑贏恒指期內升幅；地產股現價已反映本港樓價未來兩年的穩固復甦。由於個別地產股已接近、甚至觸及歷史股價高位，收租股相較地產股有更多潛在上升空間，因商業房地產的改善仍未完全在收租股股價上反映，且大部分收租股的估值仍其較高位低逾三成。

香港地產股業績期本月底正式展開，摩通相信大部分公司的盈利表現尚未能反映樓市回暖，業績仍會呈下降趨勢，但預計他們的盈利大多已見底，下一財政年度盈利將有望反彈。該行列恒隆地產(00101)、太古地產(01972)及信和置業為首選股。

摩通估算，上財政年度地產股盈利平均按年跌7%。表現最佳的為太古地產，計及期內處置美國邁阿密項目和拆售鰂魚涌太古城車位的收益，2025財政年度盈利按年料增17%，繼而令全年每股派息增5%。表現緊隨其後的是新鴻基地產和長實，盈利有機會錄低單位數增長。

該行又預測，恒隆地產上財政年度盈利跌6%，至於領展(00823)在截至今年3月底止財政年度盈利將跌8%；信置在截至去年底止半年少賺10%。恒基地產因2024財政年度農地收回及資產處置收益的高基數，加上物業銷售減少，預計2025財政年度盈利挫33%，至於新世界發展可能繼續虧損。

置地太地恒隆地產信置派息穩定性高

股息分派方面，摩通認為香港置地、太地、恒隆地產及信置的派息穩定性最高；恒地缺乏明確派息政策，加上其派息比率已超過100%，面臨較高的削減派息風險。

展望下財政年度，摩通稱，除卻物業銷售入賬較低的長實和信置，以及受累續租租金下跌的領展，估計地產股的盈利大多可以反彈。該行列恒隆、太地和信置為首選股，目標價分別為11.5元、27元和12.5元，予「高配」評級；亦看好置地公司，但建議等待更佳的入市時機。

對於新世界股價近期顯著抽高，摩通相信最令人擔憂的風險已全面反映，且業績接下來或稍有改善，但該行對於市場猜測母公司會否拯救新世界持有保留看法，所以只是把新世界投資評級定為「中性」，目標價9.5元。

香港樓市丨美銀料樓價今年最多升10%

美銀同樣看好今年本港樓市，預測住宅樓價升最多一成，明年料再升5%。該行指出，隨着香港住宅市場於2025年中已確實觸底，預期2026年加強復甦，因此預測升幅達到5%至10%，預測2027年再漲5%。至於中環及尖沙咀商業物業租金，預料升幅達5%，惟九龍及港島東租金則仍然受壓。零售物業方面，預計高端商舖租金升幅介乎持平至5%，大眾市場則持平至跌5%。

美銀表示，板塊估值已正常化，預估可迎來較溫和升幅。基於未來3年實體市場復甦帶動的盈利反彈潛力，該行看好長實、太古地產及恒隆地產。

香港樓市丨滙豐唱好樓市 今明年各升7%

滙豐環球投資研究預料2026至2027年住宅樓價升幅為每年7%，即兩年共升14%。該行尤其看好新地、恒地和信置。

滙豐預期五大因素推動本港樓價向好，首先是利率下降，按揭利息和借貸成本降低；加上銀行提供更多支持，有利房地產市場；金融市場向好亦形成財富效應，改善消費者支出和信心；而且，預期住宅供應回落，令地產商有空間提高售價；同時，受惠於港府引進人才計劃、外籍人士回流和勞動力流入，本港人口增長將持續推高住屋需求，有助創造更健康的樓市。

滙豐預期，住宅樓價上升動力持續。近期住宅市場出現連續改善跡象，例如清庫存速度超預期，部分發展商亦成功提高新樓銷售價格。值得留意的是，自從推出「高才通」等各項引進人才計劃以來，香港人口得以恢復增長，潛在置業需求隨之增加。不少人在移居到新城市初期多傾向租樓，預料此趨勢未來可能會逐漸逆轉，隨着租金上漲，中線而言會催生更大的買樓需求。

滙豐看好本港地產股，其中點名新地賣樓速度快，加上隨着更多項目竣工，經常性收入增長前景清晰，盈利和派息前景良好，予新地「買入」評級，目標價127.2元。該行同時看好信置，因該地產商積極增添土地儲備，料可提升增長前景，加上展望近期物業銷售業績強勁，盈利成長前景改善，給予信置「買入」評級，目標價13.9元。至於恒地，盈利前景亦受益於物業銷售改善和借貸成本降低，雖然寫字樓市場具挑戰，但即將推出的中環黃金地段海濱商業項目的預租交易有驚喜，予恒地「買入」評級，目標價37元。

其他地產股方面，滙豐維持嘉里建設(00683)「買入」評級，目標價25元；並維持長實及九倉(00004)「持有」評級，目標價分別為41.3元及25.5元；同時，維持新世界「減持」評級，目標價6.2元。

各大行對本港樓市2026年升幅預測及地產股評價:

機構	樓市升幅預測	地產股評價	主要觀點
大摩	10%	予新地、恒地、長實「高配」評級	供樓再次平過租樓，地產股料有15%至30%上升空間
花旗	8%	偏好新地、長實、信置及恒地	地產股可望升兩成，跑贏樓價升勢
高盛	-	-	受惠減息預期，租購需求強
摩通	-	列恒隆地產、太古地產及信置為首選股	地產股業績料見底，收租股潛在升幅更高
美銀	5%至10%	看好長實、太古地產及恒隆地產	地產板塊估值已正常化，料迎來較溫和升幅
滙豐	7%	尤其看好新地、恒地和信置	受惠減息、供應回落等五大因素

本港地產股今年累積升幅(截至1月29日)：

股份	升幅
新世界發展(00017)	53.1%
新鴻基地產(00016)	31.6%
嘉里建設(00683)	19.5%
長實集團(01113)	19.2%
九倉(00004)	16.7%
信和置業(00083)	15.2%
恒基地產(00012)	12.8%
太古地產(01972)	11.9%
恒隆地產(00101)	8.6%