團結基金倡當局轉向系統性推動高齡屋邨重建

團結香港基金發表年度研究報告《香港房屋趨勢導航2026》指出，香港住宅市場正處於關鍵轉捩點，經歷調整周期後，私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭。與此同時，公營房屋供應進入「策略性收成期」，面對公屋老化即將衍生的巨大挑戰，倡議政府把握難得的政策窗口，將政策重心由單純增加供應，轉向系統性推動高齡屋邨重建。

報告指出，2025年私人住宅市場已步入「價量齊升」的復甦期，印花稅門檻調低及全面撤辣有效釋放剛性需求並刺激投資意欲。隨着落成量放緩及交投上升，淨吸納量2021年以來首次重上正數，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發展商改變策略，由過往「以量為先」減價促銷，轉為以利潤為本的定價方針，反映供應失衡最嚴峻的時期已經過去。

展望未來，報告預計2026至2030年私人住宅年均落成量為1.71萬個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。2026年落成量料將回落至約1.67萬個，2027年進一步減至約1.54萬個。其後隨着動工量及「熟地」供應趨穩，落成量預計於2028至2030年將再次回升。展望2031至2035年的第二個五年期間，視乎政策及市場調整，年均落成量預計介乎1.33萬至2.48萬個單位。

需求方面，香港人口在過去數年呈強勁「V型」反彈。雖然出生數目等本地自然增長因素有所放緩，但外地人才及學生大量流入，為市場注入新動力，帶動租金創下歷史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本已明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步「轉租為買」，為後市提供穩固的基本面支持。

報告指出，當局近年在提速建屋步伐、縮短輪候時間及提升居住質素等方面均取得穩步進展。而在推動公屋重建方面，目前規劃中及進行中的重建項目單位數量亦大幅擴展至約4.1萬個，遠超過去10年累計約1.7萬個單位的落成量。但與此同時，公共屋邨老齡化正帶來巨大的挑戰，預計在未來10年，房委會轄下將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，而每個單位的平均維修及改善工程開支亦持續上升，因此未雨綢繆尤其必要。

隨着未來5年及10年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善，預計分別達3.5萬及4.5萬個單位，雙雙超越《長遠房屋策略》每年2.94萬個單位的目標，香港正迎來系統性推動高齡屋邨重建的歷史契機。

為此，基金會提出三大制度性改革倡議。第一，將每年10%至15%的公營房屋落成量撥作專屬的調遷儲備，用作安置受重建影響的公屋居民。第二，在《長策》框架的供應目標內分開列出「重建配額」，每年披露預留的單位數目，以及滾動式的五年期項目清單。第三，在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例(如將公屋/綠表置居計劃與其他資助出售房屋的比例訂為60:40)，透過跨單位補貼，可將淨支出大幅降低高達78%。三管齊下，可將公屋老化的巨大挑戰，化作推動重建的重大契機。

團結香港基金總裁李正儀指出，香港房屋發展正站在一個歷史性的轉捩點。過去多年，社會聚焦於「追落後、補缺口」；如今随着私樓市場逐步回穩、公營房屋供應漸入佳境，政策思維亦必須與時並進。面對市場周期起伏與公屋急速老化的雙重挑戰，未來的關鍵在於「精準管理」- 以數據為本，靈活調節造地節奏，防範大起大落；同時把握供應改善的黃金窗口，果斷推動高齡屋邨重建。香港的房屋政策，必須實現一次根本性轉型，全面邁向「管周期，提質素、謀長遠」。