瑞銀維持本港樓價今年升5%至10% 租金漲半成

瑞銀維持預測今年本港樓價上升5%至10%，其亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻指出，近年住宅新開工減少，未來兩三年私樓供應將下降，繼續對租金有支撐，料今年租金再漲約5%，而該行經濟師預測美國今年僅第四季減息一次，相信可望帶動本港樓價升10%，但基於息口仍有不確定性，市場也有分析估計今年不減息，因此保留樓價最低僅升5%的空間，後續視乎息口走勢再調整預測。

林鎮鴻表示，住宅地產呈現良好結構性趨勢，教育制度吸引內地專才來港，內地每年高考考生達1350萬人，大學入學率僅2%，而經大學聯合招生(JUPAS)入讀港大、科大及中大這三大學府的入學率則達21%，相當於難度只是高考的十分一，已有望就讀這些全球百大院校，故對專才來港一直有吸引力。

移英港人明年或現回流潮

再者，過去5年有約30萬港人移民，移居英國佔23.6萬人，而2021年首批移英的港人預計將於2027年取得當地公民資格，不排除在當地尋找工作比香港難等因素下，會出現回流潮，將支持樓市需求。

瑞銀將於下周美國公布通脹數據後再評估息口走勢，林鎮鴻認為，現時租金回報率約3.5厘，按揭成本3.25厘，若按目前美國全年減息0.25厘的預測，香港銀行應跟減一半，屆時按揭成本降至3.125厘，將利好買樓收租，惟息口變化大，故樓市因素更看重可視度高的人口流入情況。

地產股方面，林鎮鴻稱，按子行業劃分，依次看好住宅、寫字樓，以及零售地產，住宅受惠人口流入，寫字樓則視乎是否位於已見底的中環市場，零售則要擔心電商滲透率提升(現時9.5%，內地已達25%)；選股留意公司資本回收動作多少、輕資產擴張以提升ROE(股本回報率)，以及資產負債表及現金流可否支持股息率。他續稱，母公司(大股東)對公司的看法亦重要，資本回收有「成本」，雖然短期有助ROE及股價提升，但資產減少會影響現金收入，不利長期增長。